２ 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

(1) 事業環境について

①  顧客の購入意欲について

当社の不動産売買事業においては、景気、金利、地価、税制及び政策等によって、中古住宅に対する顧客の購入意欲が大きく左右されます。

当社においては、需要の高い不動産をタイムリーに提供できるようにするために、これらの外部動向について分析を行い、あわせて地域の特性と需要に応じた不動産のタイムリーな仕入れ、魅力ある中古住宅にするためのリフレッシュ・リフォーム工事、顧客の購入意欲を喚起する広告宣伝及び営業活動を行っております。

しかしながら、今後の景気の悪化、所得の低下、金利の上昇、地価の上昇、税制及び政策の変更等があった場合は、顧客の購入意欲の減退につながり、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

②  競合について

当社の不動産売買事業は、仕入れや販売に関する当社独自のノウハウこそあるものの、技術の独自性等に基づくものではないため、参入障壁は高くありません。特に景気の低迷や節約志向が拡大傾向にある経済環境においては、当社と類似する事業を展開する同業他社が増加する可能性があります。その場合、中古住宅等の仕入れで競合が発生することもあるため、一部には仕入価格の上昇となることも想定されます。

当社は、中古住宅のリフレッシュ・リフォーム、仕入れの見極め等、様々なノウハウの蓄積に努め、マニュアルとしてまとめております。また、中国地方及び九州地方において中古住宅等の取引の実績も積み重ねて、人脈や情報ネットワークを構築してまいりました。さらに中古住宅等の仕入れにおいては、仕入れに多額の資金を必要とする等、財務の面で負担が大きいため、財務体質の強化にも努めております。

しかしながら、競合他社の参入に伴い、差別化のための各種方策等が必要になった場合、又は当社の提供する不動産に競争力がないと顧客が判断した場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

③  販売用不動産の仕入れ及び工事原価について

当社の自社不動産売買事業においては、顧客ニーズの高い立地の不動産を、安価かつ安定的に仕入れることが重要となります。

当社においては、中古住宅等の売却情報を同業他社、金融機関及び取引先等のルートで入手しており、今後もこれらのネットワークを拡大及び強化する方針であります。あわせて、ｗｅｂ広告あるいはテレビコマーシャル等を通して一般の方からも直接に中古住宅の売却情報を得られるよう努めております。また、リフレッシュ・リフォームにおいても、キッチン、バス、トイレ等の水回り設備を除き、可能な範囲で既設部分の再利用を提案することで、低価格化を実現しております。

しかしながら、競争激化や経済環境の変化に伴う仕入価格の上昇、建材価格の上昇等があった場合、あるいは当社の再生基準に適合する中古住宅を十分に確保できなかった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

④  販売用不動産及び仕掛販売用不動産等について

当社の自社不動産売買事業においては、中古住宅等を仕入れており、常に一定規模のたな卸資産を所有するよう努めております。当事業年度末の総資産に占める販売用不動産及び仕掛販売用不動産等の割合は、72.1％となっております。

当社においては、今後も、積極的に中古住宅等を仕入れてまいりますが、並行して、中古住宅等の在庫管理をより高度化するとともに販売力の強化も推進することにより、引き渡しまでに要する期間を短縮し、需給バランスに配慮した在庫回転率の向上に努めていく方針であります。

しかしながら、経済環境の変化等により期限までに引き渡しできなかった場合、又は顧客の住宅ローン審査の結果、引き渡しができなかった場合等、滞留在庫が大幅に増加すると当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

⑤  工事協力会社について

当社の自社不動産売買事業においては、各店舗の地域ごとに、当社が設定した一定の技術水準を満たす工事協力会社を選定し、リフレッシュ・リフォーム工事を発注しております。また、実際のリフレッシュ・リフォーム工事においては、工事協力会社と当社との間で打合せや報告により、厳格な品質管理及び工程管理を実現しております。さらに、工事協力会社の代替を可能にするため、キッチン等の住宅設備については同一の規格品を使用しております。

しかしながら、今後の営業地域の拡大や取り扱い物件の増加等に伴い、工事協力会社をタイムリーに確保することができなかった場合、又は新型コロナウイルス感染症による経済活動の停滞が長期化する等の要因により工事協力会社の経営破綻等が発生した場合は、代替業者との調整に伴う工事遅延等が発生し、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

⑥  契約不適合責任について

当社の自社不動産売買事業においては、宅地建物取引業法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づき、中古住宅については引き渡し後２年間、新築住宅については引き渡し後10年間の瑕疵担保責任を負っております。

当社においては、仕入れの時に入念な現況調査を行い、基礎部分で致命的な欠陥がある等、再生に適さないと判断した場合には買取の対象から除外する、あるいは建屋を解体して平地にすることにより、当社の提供する中古住宅の品質を一定に維持しております。また、リフレッシュ・リフォーム施工時においては、法定水準を満たすような厳格な品質管理を、顧客への引き渡し時においては、建物状況調査（インスペクション）を実施しております。

しかしながら、引き渡し後の不動産に何らかの瑕疵があった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

⑦  自然災害等について

当社の自社不動産売買事業においては、台風や地震等の自然災害等により中古住宅の購入に対する顧客の購入意欲が減退する可能性、あるいは引き渡し前の中古住宅が破損倒壊するおそれがあります。

当社は、地域拡大による収益規模拡大を図る方針の下、中国地方及び九州地方に出店しております。現在、店舗を構える山口県、福岡県、広島県、佐賀県及び熊本県については、保険料が最も低い地域ですが、大分県等については、前述の５県に比べて、保険料の高い地域であります（出所：損害保険料算出機構　2019年５月28日届出）。当社の取得した中古住宅については、1981年６月以降に建築された物件であっても必要に応じて補強工事を行い耐震性能を高めております。

また、当社の営業エリアでは、台風や豪雨といった気象災害による損失が発生する場合がありますので、損害保険による補償により当該損失を抑制しております。

しかしながら、今後当社の営業地域において不測の自然災害が発生した場合あるいは水回り品等を生産するメーカーのサプライチェーンに何らかの支障が発生し、水回り品等の供給が止まった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

⑧  有利子負債への依存と資金調達について

当社の自社不動産売買事業においては、常に仕入代金の支払いが販売代金の入金より先行しますが、当該仕入資金は、主に金融機関からの借入により調達しております。なお、当事業年度末の総資産額に占める有利子負債の割合は、32.2％となっております。

当社においては、事業運営に応じた機動的な調達という観点から、また、不動産に関する情報収集といった副次的な観点からも、金融機関からの借入を今後も継続していく方針であり、金融機関との良好な関係を構築しております。一方で金融機関への依存リスクや金利変動リスクにも配慮していく必要があると認識しており、60％以上の自己資本比率を目指しております。

仮に、金融環境の変化に伴い、支払利息の負担が増加し、借入による調達がタイムリーに行えない場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 法令等について

①  法的規制や免許・許認可事項について

当社の各セグメントにおいては、以下のような法令等に基づいて事業を運営しており、これらの法的規制を受けております。

当社においては、これらの法令等の遵守のために、朝礼でのコンプライアンス重視の考えの唱和、関連する社内規程の整備、社内勉強会の実施や社外研修制度の活用、内部監査室や監査役による法令遵守の確認に加え、内部通報制度の運用等、積極的なコンプライアンス活動に取り組んでおります。

なお、当社の不動産売買事業においては、事業活動を推進するに際して、以下のとおり、宅地建物取引業法に定める宅地建物取引業免許、建設業法に定める一般建設業許可を得ております。前者においては、一定人数の資格取得者の登録義務等が許可要件として定められており、後者においては、専任技術者の設置等が許可要件として定められております。

当社におきましては、過去において、これら許可要件の欠格事実はありません。

しかしながら、今後これらの法令等の改正や新たな法令等により規制強化が行われた場合、何らかの事情により法令遵守ができなかった場合、又は今後何らかの事情により免許、許可及び登録の取り消し処分が発生した場合は、事業活動に大きく影響して、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

②  個人情報の管理について

当社の事業活動全般においては、仕入先、顧客（潜在顧客含む。）等に関して、住所、氏名等の個人情報を多く有しております。

当社においては、個人情報の保護に関する法律に従い、個人情報の管理に関する社内規程を整備し、当該規程に沿って情報の一元管理を図るとともに、電子記録媒体に対する使用を制限する等により、漏えい防止策に取り組んでいるほか、行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（いわゆるマイナンバー法）等に基づき、社内規程及び基本方針を整備して、マイナンバーを取り扱う担当者及び機種等を厳しく限定したうえで、漏えい防止に取り組んでおります。

しかしながら、不測の事態により、当社が保有する個人情報が外部へ漏えいした場合、あるいはマイナンバー制度において適切な対応ができない場合は、当社の信用の毀損や対応コストの負担につながり、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

③  訴訟等について

当社は、現時点において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。

当社においては、顧客等との間でトラブルが発生した場合、担当者からリスク情報の報告を受けて、訴訟の可能性を事前に把握するよう努め、これら情報を顧問弁護士と共有するとともに、適時、取締役会に訴訟の可能性のある事案を報告することにより、迅速なかつ適切な対応を心がけております。

しかしながら、販売した不動産における瑕疵や債権未回収等の権利関係をめぐった顧客等との間でトラブルが発生した場合、又はリフレッシュ・リフォーム工事期間中に近隣からの騒音クレーム等が発生した場合は、これらに起因する訴訟が発生し、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

(3) その他

①  人材の確保と育成について

不動産業界の競争激化の中で業績拡大を図るためには、専門的なスキルを持つスペシャリスト、全体を統括できるマネージャーの確保が重要であると考えております。

当社においては、これらの人材を確保するため、従業員の採用の強化、教育研修の充実を推進しております。また、人事制度を通して、公正な評価と報酬への正当な反映を実現するとともに、時差出勤及び有給休暇取得キャンペーンの推進等、職場環境の改善に努め、退職金制度を導入する等、福利厚生や待遇の充実を図っております。これらの施策によりモラールの向上及び退職者数の抑制に努めているほか、採用担当者を置いてより多くの優秀な人材を採用する等の体制強化を図っております。また、勉強会や階層別研修等の各種研修を通じて従業員の能力向上及び知識の蓄積を図るとともに話し合い等を通して、現場における問題意識の共有にも努めております。

しかしながら、一定の採用ができなかった場合、教育研修の効果が十分でなかった場合、多くの人材の社外流出が発生した場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

②  特定人物への依存について

当社代表取締役社長である荻野利浩氏は、当社創業者であり、2020年５月31日時点において筆頭株主として発行済株式総数2,712,400株（うち自己株式は50,502株）に対し1,251,100株(持株比率47.00％)を所有し、最高経営責任者として経営方針や経営戦略の決定等、当社の事業活動上の重要な役割を果たしております。

当社においては、同人に対して過度に依存しないよう、合議制や権限移譲を推進することにより意思決定の合理化を図るとともに、経営管理ツールの導入を進めております。

しかしながら、現時点において、同人が何らかの理由により経営者として業務を遂行できなくなった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

③  新型コロナウイルス感染症等、感染力の強い病気について

新型コロナウイルス感染症は、2019年秋ごろに中国で発生したことにより、当初、キッチンや風呂等の水回り品の生産が滞り、国内におけるサプライチェーンが機能しなくなる事態が発生しました。この事象については、中国政府が迅速に都市封鎖を実施し、感染拡大を抑えた後に生産機能の回復に努めたことから、１～２ヶ月ほどで解消されました。当社に関しては中古住宅の完成在庫を豊富に揃えていたことから、売上高への影響も限定的でした。

2020年に入って、新型コロナウイルス感染症は国内外で急速に感染が拡大し、わが国では、2020年４月７日に緊急事態宣言が発令されました。これにより、国内で外出を自粛する動きが広まり、在宅勤務を実施する企業が増加しました。

このような状況下で、当社は、従業員に対してマスク着用、手洗いの徹底、体調管理の報告体制の実施等、感染予防の対策を実施するとともに、応接テーブルの透明間仕切りの設置や販売用住宅の無人案内（営業員が同行せずに顧客が自ら販売用住宅を内見すること）等、顧客に対しても感染予防対策に関する理解を求めてまいりました。こうした対策の結果、今までのところ、社内では新型コロナウイルス感染症による感染者は出ておりません。

一方で、外出の自粛から内見が減少したほか、外部の要因として、在宅勤務の広がりから、一部地域の金融機関で住宅ローン審査の長期化、法務局で登記変更の手続きの長期化等が発生し、当社への業績に影響がありましたが、本報告書の提出時点では、こうした動きは収まりつつあります。

しかしながら、新型コロナウイルス感染症について、いまだ治療薬やワクチン等の防止策を見いだせない状況にあり、専門家からは第２波、第３波が起きる可能性やウィルスの変質の可能性も指摘されております。あるいは、他の感染力の強い病気が起こりえる可能性もあります。

仮に新型コロナウイルス感染症の第２波、第３波の発生等により、再び緊急事態宣言が発令された場合、外出の自粛の動きが再び広がり、販売用住宅の内見が減少すると当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。あるいは社内で感染者が発生した場合、当社の営業活動や事務作業が滞り、業績に影響を与える可能性があります。また、水回り品等を生産する製造拠点が再び生産を止め、その停止期間が長期化した場合も当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。

２ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当四半期会計期間の末日現在において当社が判断したものであります。

(1）経営成績の状況

当第１四半期累計期間におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の世界的な流行により委縮していたものの、緊急事態宣言の解除後、経済活動の再開に軸足が置かれ、各種政策による効果や海外経済の改善もあって持ち直しつつあります。いまだ、新型コロナウイルス感染症の収束が見えない中、国内経済を下振れさせるリスクがあり、依然として先行き不透明な状況が続くとみられますが、将来に対する不安感は徐々に後退していくものと期待されます。

当社が属する不動産業界におきましては、2020年８月に公表された国土交通省の調査「主要都市の高度利用地地価動向報告」によれば、2020年第２四半期（2020年４月１日～2020年７月１日）の主要都市・高度利用地100地区の地価動向は、2020年第１四半期（2020年１月１日～2020年４月１日）に比べ、上昇が１地区にとどまり、前回５月調査の73地区から大きく変化しました。

また、当社の主力事業である中古住宅の売買の成約件数については、公益社団法人西日本不動産流通機構（西日本レインズ）に登録されている物件情報の集計結果である「市況動向データ」（2020年９月公表）によると、中古戸建住宅の成約状況は、中国地方が６月～８月累計で前年同四半期比7.0％増となりました。九州地方においては６月～８月累計で同9.2％増となりました。

このような環境の中、当社は、新型コロナウイルス感染症の防止策を実施する等、お客様及び従業員の安全確保を最優先にするとともに、自社不動産の豊富な在庫を基に中古住宅等を積極的に販売する等、主力の不動産売買事業に注力いたしました。また、広告宣伝費はじめ経費の節減に努めました。

この結果、当第１四半期累計期間の売上高は1,855,129千円（前年同四半期比25.8％増）となり、営業利益は139,492千円（同120.7％増）、経常利益は139,446千円（同123.5％増）、四半期純利益は96,017千円（同126.7％増）となりました。

セグメントの業績は、次のとおりであります。

①不動産売買事業

自社不動産売買事業については、ｗｅｂを中心に効率よく広告宣伝を行って自社不動産を仕入れるとともに、安全確保を兼ねて非対面による物件紹介を実施する等して、積極的に自社不動産を販売いたしました。その結果、自社不動産の販売件数は前年同四半期に比べて30件増の118件となりました。不動産売買仲介事業については、売買仲介件数が前年同四半期を上回ったことから、売買仲介手数料は前年同四半期をわずかながら上回りました。

これらの結果、不動産売買事業の売上高は1,780,125千円（前年同四半期比26.7％増）となり、売上高が増加したことから、営業利益は227,062千円（同54.0％増）となりました。

②不動産賃貸事業

不動産賃貸仲介事業については、賃貸仲介件数が前年同四半期に比べて増加し、賃貸仲介手数料が増加したことから、売上高は前年同四半期を上回りました。不動産管理受託事業については、管理件数の増加から、管理料が増加したことに加え、請負工事高も増加したことにより、売上高は前年同四半期を上回りました。自社不動産賃貸事業の売上高は前年同四半期を上回りました。

これらの結果、不動産賃貸事業の売上高は41,259千円（前年同四半期比10.2％増）となり、売上高が増加したことから、営業利益は8,224千円（同8.8％増）となりました。

③不動産関連事業

保険代理店事業については、自社不動産の販売件数及び不動産売買仲介件数の増加により損害保険の新規契約件数が前年同四半期を上回ったことに加え、満期を迎えた保険契約の契約更新の取り込みを図ったことから、売上高は前年同四半期を上回りました。

これらの結果、不動産関連事業の売上高は12,421千円（前年同四半期比23.1％増）となり、営業利益は売上高の増加により8,408千円（同37.7％増）となりました。

④その他事業

介護福祉事業については、レンタル売上高が前年同四半期を上回ったものの、物品販売が前年同四半期を下回ったことに加え、シルバー・リフォームの請負工事件数の減少により、請負工事高が前年同四半期を下回ったことから、売上高は前年同四半期を下回りました。

これらの結果、その他事業の売上高は21,322千円（前年同四半期比1.9％減）となりました。売上高が減少したものの、人件費等の経費の節減により営業利益は328千円（前年同四半期は営業損失447千円）と改善いたしました。

(2）財政状態の状況

①資産

当第１四半期会計期間末の総資産合計は5,379,264千円となり、前事業年度末に比べて58,237千円減少しました。流動資産は4,690,995千円となり、前事業年度末に比べて53,405千円減少しました。これは主として、前期に仕入れた中古住宅等のリフォーム工事が完成し、販売用不動産が345,782千円増加したほか、積極的に中古住宅等を販売して、現金及び預金が61,547千円増加したものの、自社不動産の仕入件数を抑制したことから、仕掛販売用不動産等が448,758千円減少したことによるものであります。固定資産は688,268千円となり、前事業年度末に比べて4,832千円減少しました。

②負債

当第１四半期会計期間末の負債合計は2,242,122千円となり、前事業年度末に比べて74,603千円減少しました。流動負債は1,737,652千円となり、前事業年度末に比べて6,051千円減少しました。これは主として、賞与引当金が21,212千円増加したものの、短期借入金が20,310千円減少したこと等によるものであります。固定負債は504,469千円となり、前事業年度末に比べて68,552千円減少しました。これは主として、長期借入金が69,290千円減少したことによるものであります。

③純資産

当第１四半期会計期間末の純資産合計は3,137,142千円となり、前事業年度末に比べて16,365千円増加しました。これは主として、四半期純利益96,017千円を計上したものの、配当金の支払79,856千円があったことによるものであります。　以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末の57.4％から58.3％となりました。

(3）資本の財源及び資金の流動性についての分析

①　資金需要

当社は、中古住宅等の仕入れ及びリフォーム工事の費用の支払等の資金需要に加え、収益性及び将来の転売等を視野に入れて収益物件を取得する必要があると認識しております。また、現本社屋の老朽化が著しく、メンテナンス費用が年々増える見込みであることから、当社所有の駐車場跡地に新本社屋を建設することといたしました。さらに今後、不動産売買事業の店舗の出店や移転に伴う費用の支出も予想されます。これらの資金の必要額は個別には大きくないものの、まとまると流動性の面で無視できないと考えます。

②　財源

上記の資金需要に対する財源としては、利益剰余金に加え、長期・短期の借入金を活用してまいります。当社は、資金需要の金額あるいは時期に応じて機動的な借り入れができるよう、金融情勢に注意を払いつつ、金融機関と良好な関係を継続してまいります。

(4）事業上及び財務上の対処すべき課題

当第１四半期累計期間において、当社の事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更、また、新たに生じた課題はありません。

当社は、従前から、最も重要な経営指標として売上高経常利益率を重視して、目標値として10％を設定しておりましたが、第１次中期経営計画においては、売上高経常利益率に連動している売上高当期純利益率を要素に持っているｒｏｅについて15％以上を目標値といたしました。

ｒｏｅの実績と３指標分解

しかしながら、ｒｏｅの実績値は、財務レバレッジが上昇して、ｒｏｅの上昇要因となったものの、売上高当期純利益率と総資本回転率が低下して、15％の目標値に届きませんでした。

売上高当期純利益率が低下した要因は、自社不動産売買事業の売上高のウェートが上昇して、売上高総利益率が低下したことに加え、中古住宅の買取再生事業への参入企業が増えて、中古住宅の仕入で競合が激しくなり、仕入価格が上昇したこと等も挙げられます。

総資本回転率が低下した要因は、借入金の増加等により総資産の伸び率が上昇する一方で、売上高の伸び率が低いことが挙げられます。これは、不動産売買事業の営業員の採用が想定を下回ったことに加え、新型コロナウイルス感染症の影響もあって自社不動産の販売件数が頭打ちとなったためです。

財務レバレッジが上昇した要因は、2020年５月期の中古住宅の仕入件数が493件と、前事業年度（406件）を上回る一方、販売件数が420件と同（426件）を下回ったことにより、借入金が増加したこと等によります。

当社の主力事業である自社不動産売買事業においては、１件当たりの仕入価格及びリフレッシュ・リフォーム工事の費用が主要な原価であり、これらの売上原価の低減に努める方針であります。また、販売費及び一般管理費については、営業員の人件費、販売及び仕入れのための広告宣伝費や租税公課が主要な費用であり、それぞれの費用について、効果や販売と仕入のバランスを考慮して節減に努めてまいります。さらに、自社在庫の維持費用を抑制すべく総資産回転率に注視してまいります。