２【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

(1) 不動産市況、金利動向及び税制等の影響について

分譲マンション市場は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、あるいは供給過剰による販売価格の下落等、これらの情勢に変化があった場合には、購買者のマンション購入意欲を減退させる可能性があり、当社の財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。

(2) 資金調達について

新築分譲マンション事業は、事業用地の取得から顧客への引渡しまで概ね２～５年程度の期間を要します。事業用地取得資金等を主に金融機関からの借入金によって調達しておりますので、当社の借入金残高は、総資産に対し高い割合となっております。また、借入金の返済原資は主に物件の売却代金であり、物件売却が販売計画から遅延した場合には、資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

従いまして、資金調達、販売、金利等の状況に急激な変動が生じた場合には、当社の財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。

(3) 事業用地の仕入について

当社は事業の発展に資するため、都心部を中心とした事業用地の取得を進め、成熟した都市住宅環境に適合した新築マンションの開発・分譲に努めております。当社における事業遂行の成否は、有望な事業用地の取得に依拠しており、十分な不動産関連情報の入手および適正な価格での事業用地仕入の動向が大きく影響します。

今後何らかの事情により不動産関連情報の入手および適正な価格での事業用地仕入が困難となった場合には、当社の財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。

(4) 当社の売上の変動について

当社は、会社規模が小規模であり、新築分譲マンション事業においては年間10物件以下の引き渡しにとどまっております。このため物件の引渡し時期や成否によって、季節的な変動及び年度間の変動が大きく生じる傾向があります。また、用地の取得後に各種状況の変化に応じて、建築工事に着工せず事業用地として、あるいは建物を建設した上で土地付建物として売却する場合があり、当初計画との間にかい離が生じる場合があります。

売上を平準化するよう努めておりますが、季節又は年度による集中度合によっては、当社の財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。

(5) 建築工事の外注について

当社のマンション建築工事におきましては、主に建設業者との間で工事請負契約を締結し、工事を外部に発注しております。建設業者の選定にあたっては、施工能力、施工実績、財務内容等の社会的信用力等を総合的に勘案したうえで行っております。また、工事着工後においては、施工者、設計者による管理に加えて、当社に在籍する建築士が工程ごとの管理を実施すること等により工事遅延防止や品質管理に努めております。しかし、建設業者の経営不安、品質問題、天変地異や事故等の理由によって計画どおりの建設に支障をきたした場合には、当社の財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。

(6) 不動産関連法制について

当社の属する不動産業界は、「国土利用計画法」、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「都市計画法」等により法的規制を受けております。当社は不動産業者としてこれらの規制を受け、「宅地建物取引業法」に基づく免許を取得し、不動産販売、不動産受託販売及び関連事業を行っております。今後上記の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、当社の財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。

(7) 瑕疵担保責任および訴訟等の可能性について

不動産販売においては、法令で新築物件では10年間、中古物件では原則として２年間の瑕疵担保責任を負うことが定められております。当社では上記のとおり品質確保に努め、新築物件においては住宅瑕疵担保保険の加入をするなどの体制を整備しておりますが、販売する物件に何らかの瑕疵が発生し、当社の瑕疵担保責任が問われる可能性があります。

また、当社が開発・分譲するマンションにおいて、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生に起因する開発遅延や分譲後における瑕疵等を理由とする訴訟や計画遅延等が発生する可能性があります。

これらの問題が生じた場合には、当社の財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。

(8) 個人情報について

当社では、営業活動に伴い様々な個人情報を取り扱っているため、内部の情報管理体制の徹底により個人情報の保護に注力しておりますが、不測の事態により個人情報が漏洩した場合等には、損害賠償費用の発生や当社の社会的信用の低下等により、当社の財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。

(9) 株式会社タカラレーベンとの関係について

当事業年度末において、株式会社タカラレーベンは当社議決権の21.11％を保有する当社の筆頭株主であり、当社は同社の持分法適用関連会社であります。同社とは業務資本提携契約を締結しており、新築分譲マンション事業での取引関係や、同社取締役（提出日現在では執行役員）１名が当社の社外取締役に就任するなど、同社とは友好的な関係を構築しております。同契約において、両社が相互の経営及び事業の独立性及び自主性を尊重することを確認しており、同社が当社の意思決定を妨げたり拘束したりする状況にはないものと考えておりますが、同社は当社に対して相応の株式を保有していることから、当社の筆頭株主として議決権行使等により当社の経営等に影響を及ぼし得る立場にあり、同社との関係に今後何らかの変化があった場合には、当社の財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。

(10)新型コロナウイルス感染症について

新型コロナウイルスの感染拡大に対して当社は、段階的に対策を行いました。最終段階では、お客様及び従業員の安全確保を第一に考え、緊急事態宣言の発令前に、分譲マンションのモデルルームの一時閉鎖及び全社員の原則在宅型テレワーク等の対策を実施しました。提出日現在においては、安全面を考慮し、感染拡大の対策を講じたうえで順次営業活動を再開しております。また、不動産の開発スケジュールについても大きな影響は出ておりませんが、今後の状況の変化、収束までの期間の長期化によっては、当社の財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当四半期会計期間の末日現在において当社が判断したものであります。

(1) 財政状態及び経営成績の状況

当第１四半期累計期間の経営成績は、売上高6,716百万円（前年同期比1,123.0％増）、営業利益747百万円（前年同期は営業損失222百万円）、経常利益705百万円（前年同期は経常損失264百万円）、四半期純利益597百万円（前年同期は四半期純損失265百万円）となりました。

新型コロナウイルスの感染拡大により、当社は、期初から５月末まで新築分譲マンションの全モデルルーム閉鎖及び全社員の在宅型テレワーク等の対策を実施しました。緊急事態宣言解除後となる６月より、感染予防対策を講じたうえで、平常の販売活動を再開しております。

このような厳しい状況下ではありましたが、前事業年度末までに契約済みであった物件の引渡しを滞りなく行ったことで、当初の計画通り、当第１四半期において通期目標売上高の50％以上を計上することができました。新築分譲マンションにおいては、等価交換事業である「サンウッド広尾」が竣工し、一部住戸の引渡しを行い売上を計上しました。また、一棟収益物件である「千石プロジェクト」及び「ｗｈａｒｆ恵比寿アネックス」等を引渡し、売上を計上しました。前年同期は新築分譲マンションの竣工物件がなく、収益物件の引渡し等もなかったことから、大幅な増収となっております。

販売費及び一般管理費は352百万円（前年同期比9.3％増）となりました。新型コロナウイルスの感染拡大によるモデルルームの閉鎖等により、営業活動に係る費用は全体的に抑えられましたが、販売手数料の増加及び四半期純利益計上に伴う事業税の発生等により租税公課が増加したことで、前年同期比では増加しました。

上記の理由により、売上高及び利益面のすべてにおいて、前年同期を大幅に上回る結果となりました。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。なお、各セグメントのセグメント利益は、売上総利益ベースの数値であります。

ⅰ 不動産開発事業

主要セグメントである不動産開発事業は、売上高は6,295百万円（前年同期比2,347.2％増）、セグメント利益は993百万円（前年同期比2,764.5％増）となりました。当第１四半期は、竣工した「サンウッド広尾」の一部住戸、一棟収益物件である「千石プロジェクト」及び「ｗｈａｒｆ恵比寿アネックス」等を引渡し、売上を計上しました。前年同期は竣工物件がなかったこと等により、大幅な増収増益となりました。期初より、新型コロナウイルス感染拡大を受け、モデルルームの閉鎖等で営業活動が困難な状況ではありましたが、６月より感染対策を講じたうえで営業を再開しております。

ⅱ リノベーション事業

リノベーション事業は、売上高269百万円（前年同期比37.6％増）、セグメント利益は31百万円（前年同期比722.7％増）となり、増収増益となりました。前期より在庫回転率を重視した販売期間短縮を目指す戦略へ転換し、前年同期はこの移行期間であったため、保有期間長期化在庫を販売したことで利益率の低下がありました。当第１四半期は新戦略の目論見通りに販売が進捗し、利益率は改善され、大幅な増益となっております。

ⅲ 賃貸事業

賃貸事業は、売上高は105百万円（前年同期比41.2％増）、セグメント利益は65百万円（前年同期比35.5％増）となりました。当事業はセグメント資産の取得や売却及び開発の開始により、売上高及びセグメント利益は増減しますが、現在保有中の物件の稼働率は、引き続き好調に推移しております。前年同期に比べ、将来の事業用地としての「国立プロジェクト」や「西麻布プロジェクト」等のセグメント資産が増加したことで、増収増益となりました。

ⅳ その他

リフォーム、仲介等のその他に含まれる事業の売上高は45百万円（前年同期比111.1％増）、セグメント利益は10百万円（前年同期比25.2％減）となりました。「サンウッド広尾」の竣工に伴い、設計変更工事の売上が増加しましたが、利益率の高い仲介事業の手数料収入が減少したことで、増収減益となりました。

また、財政状態は以下のとおりであります。

（資産）

当第１四半期会計期間末における資産合計は17,994百万円となり、前事業年度末に比べ1,618百万円減少しました。これは主に不動産開発販売業における物件の引渡しに伴い、棚卸資産が2,561百万円減少したことが要因であります。また、将来の事業用地を取得したことで、有形固定資産は968百万円増加しました。

（負債）

当第１四半期会計期間末における負債合計は13,379百万円となり、前事業年度末に比べ2,090百万円減少しました。これは不動産開発事業の引渡し物件に係る借入金を返済したことで、借入金が1,188百万円減少したことが要因であります。また、同事業における等価交換事業の地権者持分相当額を、仕掛品及び前受金に両建で計上しておりますが、「サンウッド広尾」の引渡しがあったことで、前受金が1,462百万円減少したことにより負債が減少しております。

（純資産）

当第１四半期会計期間末における純資産合計は4,614百万円となり、前事業年度末に比べ472百万円増加しました。これは主に利益剰余金が配当により減少したものの、四半期純利益の計上により増加したことによるものであります。加えて、総資産が減少したことで、自己資本比率は25.6％となり、前事業年度末比4.5ポイント増加しました。

(2) キャッシュ・フローの状況

当第１四半期累計期間において、四半期キャッシュ・フロー計算書を作成していないため、記載を省略しております。

(3) 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標

当第１四半期累計期間において、経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について重要な変更はありません。

(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

当第１四半期累計期間において、当社が優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。

(5) 研究開発活動

該当事項はありません。

当社は、マンション分譲事業を主要事業としておりますが、マンションデベロッパーとしては売上規模が比較的小さいこともあり、各物件の個別の状況に応じて売上高・利益が上下動しやすい傾向があります。しかしながら安定経営を目指すことが、お客さま、従業員のみならず、株主の皆さまにとっても望ましい姿であると考えております。

当面の安定経営の目途となる売上高、営業利益を以下のとおりと定め、当該目標を安定的に計上できる体制の構築を目指します。

■ 売 上 高  150億円（2020年３月期実績 118.8億円）

当社は、「ブランドポリシー“上質な暮らしを仕立てる”に則った基本性能の高い住まい」の供給に注力しています。さらに、中長期戦略である「売上規模の拡大」「収益力の強化」「顧客満足度の向上」を実現するために、以下の取り組みを推進してまいります。

① 事業用地の積極的な取得

東京都内のマンション事業用地の取得競争は激しく、高値で取引されることも散見されることから、事業用地の選別にはより一層の見極めを図る必要があります。そのため、事業用地の取得におきましては、取引先との関係をより強化して独自情報に基づく相対取引を増加させております。また、商品構成、物件規模、エリアなどを柔軟に拡大しながら、積極的に事業用地を取得することで、安定的かつ持続的なマンション供給に努めてまいります。

② 原価管理の強化

東京オリンピック開催決定以降、建築需要が増加したことで、労働者不足及び建材の高騰を背景に建築費が依然として上昇傾向にあります。発注方法や工程管理を工夫すること、及び当社スタッフによる技術提案やメーカーとの直接取引を行うなど、品質を維持しながら継続的な原価削減を図ります。

③ 商品企画・サービスの強化

当社は創業以来、高いプライバシー性の確保と設計変更対応「オーダーメイドプラス」に取り組んでまいりました。これらの快適性向上のための商品企画は、高い基本性能を確保してこそ実現可能となります。今後も物件の基本性能を強化して商品力を向上させるとともに、お客さまの声を商品企画・サービスに活用して付加価値の高い住宅を提供してまいります。また、「サンウッドオーナーズ倶楽部」の専用サイトを設けることで、ご入居後のご相談にも様々なご提案ができるような取り組みも行っていきます。

④ 物件規模分散による経営の安定化

新築分譲マンションでは、事業用地を取得してから売上計上するまでには中小型物件でも約２年の期間を要し、開発期間中の経済環境の変化等により、当初想定した利益計画に支障が生じる場合があります。

大型物件は売上規模の拡大に寄与し利益率も高くなる傾向があるものの、完成までに長期間を要するため、開発期間中の経済環境の変化等によるリスクは高まります。また、完成までの数年間は多額の先行経費が発生するため、完成前の事業年度の利益に与える影響が大きくなる傾向があります。一方、中小型物件は売上までの計上期間が短いことから経済環境の影響は小さく、売上の安定化に繋がりますが、販売管理費の割合が高くなる傾向があります。

このため、当社では大型物件は共同事業を中心に検討しリスクを極小化するとともに、中小型物件は自社単独で積極的に開発することで物件規模を分散し、両者を組み合わせて経営の安定化を図りながら、事業の拡大を目指します。

⑤ 安定収益の確保

当社は、不動産開発事業が売上高の概ね８～９割を占めるため、その他の事業の拡大を図る必要があると考えております。新築マンションと比較して短期間で資金が回転するため経済環境変化に伴うリスクが小さいリノベーション事業の規模拡大や、仲介やリフォーム等の周辺事業や住宅購入に付随するサービス拡大による収益確保に取り組んでいます。さらに、将来の良質な事業用地になり得る既存建物一棟を取得し、開発計画中の一定期間は賃借人が入居していることで安定的な賃料収入を享受しつつ、不動産の利用価値最大化を狙った再開発やリノベーション、等価交換事業等を行っていきます。このような資産保有も検討しながら、その他の事業による収益拡大にも努めてまいります。

⑥ 新型コロナウイルス感染症への対策

新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大により、不動産業界においても先行きが不透明な状況となっております。当社の不動産仕入れに係る資金調達に関しては、事業に滞りがないよう、金融機関との対話及び交渉をより強化してまいります。また、個人消費の停滞による需要の減少も見込まれるため、状況に応じた開発計画、商品企画に一層注力いたします。