２ 【事業等のリスク】

当社企業グループの事業等に関するリスクについて、投資者の投資判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者への積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。なお、当社企業グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。本項については、将来に関する事項が含まれておりますが、当該事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 当社事業について

当社企業グループの事業は、不動産販売事業、不動産賃貸・管理事業、その他の３つの事業で構成されております。不動産販売事業は、グループ全体の売上高に対して大半を占めており、当社企業グループにおいて主要事業となっております。

① 不動産販売事業について

(分譲マンションの施工について)

当社企業グループは、1994年以降分譲マンションの販売を主要事業として展開しております。

分譲マンションの施工管理につきましては、お客様へ引渡すまで当社で一貫して行っておりますが、設計・施工については監視体制を構築しつつ、専任業者へ委託しております。

分譲マンションの建築につきましては、建設会社に発注し、民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款に基づく工事請負契約を締結しておりますが、建築工事の品質管理・工程管理につきましては、当社が定期的な監理を行っております。

工事請負契約の締結にあたりましては、外注先の財務状況、施工能力・実績、経営の安定性等を総合的に勘案の上決定しておりますが、外注先に信用不安等が発生し、工期遅延が生じた場合には、当社の販売計画に遅延が生じ、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、施工完了後、外注先に倒産等の事態が発生した場合には、本来外注先が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、当社に費用負担が発生し、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(経営成績の変動について)

当社企業グループの主要事業である不動産販売事業におきましては、お客様への物件引渡しを基準として売上計上を行っておりますが、各物件の竣工・引渡時期(計上時期)のばらつきによって、四半期ごとの業績が変動する傾向にあります。また、販売計画の変更や天災その他の事由による工期の遅延等によって、引渡時期に変更があった場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(土地の仕入れについて)

当社では、分譲マンション用地等の取得にあたり、売買契約前に綿密な事前調査を行っておりますが、契約後、稀に土壌汚染等の隠れたる瑕疵が発見されることがあります。その場合、当社に追加費用が発生することがあり、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(マンション建設に対する近隣住民の反対運動について)

当社では、マンション建設にあたり、所在地の自治体の条例等に則り、事前に周辺住民に説明会を実施する等の近隣への対策を講じております。しかしながら、今後、開発による騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民に反対運動等が発生し、その解決に時間を要したり、計画の変更が必要となった場合には、工期遅延や追加費用が発生し、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

② 不動産賃貸・管理事業について

当社の所有するオフィスビルにおきまして、今後、テナントの大量退去等が発生した場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 有利子負債への依存度について

当社は、分譲マンション用地等の取得資金並びに賃貸オフィスビル等土地・建物資産購入資金を主として金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度が高い財務体質となっております。

従いまして、現行の金利水準が大きく変動した場合、及び借入条件に制限が付与され、それに抵触した場合等計画どおりの資金調達ができない場合には、当社企業グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

④ 景気動向・金利動向について

当社企業グループの事業は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇等の変化によって、住宅購入意欲が低下した場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 主要事業の免許について

当社は、不動産販売事業として宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条に基づき宅地建物取引業者免許証(免許番号 国土交通大臣(12)2432号)の交付を受けております。宅地建物取引業法第３条第２項の規定により、免許の有効期限は５年間と定められており、当社の免許の有効期限は2018年10月25日から2023年10月24日までとなっております。

不動産販売事業につきましては、宅地建物取引業法第３条及び第５条にて免許条件及び宅地建物取引業法第66条及び第67条にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。

現在、当該免許取消となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由により免許取消事由が発生した場合には、当社企業グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

(2) 法的規制について

① 法的規制について

不動産取引につきましては、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「国土利用計画法」「都市計画法」等の法的規制を受け、宅地建物取引業法に基づく免許を取得して不動産販売事業を行っております。ビル賃貸事業につきましては、ビルの所有者若しくは受託管理者は、「電気事業法」「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」等、また、マンション管理事業につきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等の法的規制を受け、各法によって定められた有資格者に点検整備や検査を義務付けておりますので、当該資格者を保有確保し、不動産賃貸・管理事業を行っております。

今後、これらの法的規制の改正や新たな法的規制が設けられた場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

② 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保責任について

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の供給事業者に対して構造上の主要な部分及び雨水の浸食を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことを定めております。当社では、分譲マンションの供給に際し、建築設計の段階から一貫して携わり、供給物件の品質管理に万全を期すよう努めております。また、販売後のクレームに対しましても、法令上の責任に基づき、真摯な対応に努めております。

しかしながら、当社の供給物件に何らかの原因で瑕疵が発生した場合には、クレーム件数と補償工事の増加等を招き、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 個人情報等の取扱いについて

当社企業グループの営業活動に伴い、個人情報を始めとする様々な情報を入手しております。個人情報等の管理におきましては、細心の注意を払っておりますが、不測の事態により、個人情報等が外部に漏洩した場合には、損害賠償や当社企業グループの信用力低下により、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(3) その他

① 税制改正について

将来において、不動産関連税制が変更された場合には、資産の取得及び売却時のコストの増加、また、これらの要因による住宅購入意欲の低下等により、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

② 耐震の構造計算について

当社は、2006年１月から建築確認申請を行う分譲マンションについては、住宅性能評価書を取得しております。同評価書取得においては、構造等級チェックが必須審査項目となっております。

当社の分譲するマンションについて2007年６月の建築基準法の改正により、建築確認申請の審査段階で「ピアチェック(構造計算適合性判定)」として再チェックされることで二重のチェック体制をとっております。

しかしながら、構造等に関する法改正が行われた場合や、構造計算書の偽装等、建物の構造に係わる問題が発生した場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

現在、当社所有のオフィスビルに関しましては、耐震診断を実施し、建築基準法上の問題はない旨の確認を得ておりますが、今後のテナント誘致において、さらなる耐震強度を求められた場合には、補強が必要となり、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 災害発生リスクについて

当社企業グループは、地震や感染症等の自然災害において、従業員を始め取引先・地域コミュニティの人命を最優先と考えております。

しかしながら、地震、津波、風水害等の自然災害により当社企業グループが保有する資産に直接被害が及び、建築コストの追加、修繕コストの発生や工事の遅延等による販売計画の見直しが行われた場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、パンデミック宣言、緊急事態宣言等の発令を伴う感染症等が流行し、経済活動の混乱、景気の低迷、雇用環境の悪化等により個人所得の減少や顧客の購買意欲の低下した場合や工事の遅延、販売活動の停滞が起こった場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

２ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社企業グループが判断したものであります。

(1) 財政状態及び経営成績の状況

①  経営成績

当第１四半期連結累計期間における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により極めて厳しい状況にあるものの、個人消費に持ち直しの動きや企業の業況判断に改善の兆しがみられる等、下げ止まる傾向が出てきております。

当社企業グループの属する不動産業界におきましては、首都圏における新築分譲マンションの2020年上半期(１月～６月)の発売戸数が前年同期比44.2％減の7,497戸となり、1973年の調査開始以来、上半期で初めて１万戸を割り込む状況となりました。これは、新型コロナウイルス感染症拡大防止のため、各社がモデルルームの営業を自粛し来場者も減少したことから、新規供給を絞ったことが主な要因であります。一方、首都圏における上半期の新築分譲マンション平均価格は6,668万円と前年同期比8.7％増となり、過去最高値を更新しております。また、初月契約率の平均が前年同期比1.8ポイント増の68.3％となり、上半期においては60％台が５年連続する結果となりました(㈱不動産経済研究所調査)。

このような事業環境の下、当社企業グループといたしましては、分譲マンション事業において、お客様ニーズにマッチした商品をご納得いただける価格でご提供することが最大の課題であると認識しており、次の施策を継続して実施しております。

①分譲マンションの立地面では、全国に展開する拠点ポートフォリオを活かして、地域ごとにお客様の「価格吸収力・追随性」を見極めながら需要の見込める場所を求めて、開発実績のある地域に加え、各拠点の周辺都市にも新たな需要の掘り起こしを推進しております。

②商品企画に関しましては、家族構成の少人数化・多様化に合わせる形で都心部でのコンパクトマンションの開発や、ファミリーマンションにおいても世代や家族構成を考慮した間取り・仕様の採用、新型コロナウイルス感染症拡大防止をきっかけに広がった在宅勤務や置き配等を考慮した仕様の検討等、物件ごとに一つ一つ手作りすることでお客様に選ばれる商品企画を心掛けております。

③販売価格面では、事業用地仕入れ時より建設会社との情報交換を積極的に行うことにより、構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑え、お客様の手に届く範囲の価格設定を行うことに注力しております。

なお、新型コロナウイルス感染症の影響により、モデルルームへの来場者数が一時減少いたしましたが、徐々に戻りつつあり、従業員の体調管理・マスクの着用・手指消毒の徹底、モデルルーム等の定期的な換気や同時にご案内する組数を制限する等の措置を講じ、お客様がよりご安心いただける環境作りに注力しております。

この結果、当第１四半期連結累計期間の業績におきましては、売上高は3,855百万円(前年同期比32.9％減)、営業利益は13百万円(同94.9％減)、経常損失は44百万円(前年同期は経常利益219百万円)、親会社株主に帰属する四半期純損失は49百万円(前年同期は親会社株主に帰属する四半期純利益135百万円)とほぼ予定どおりの進捗となりました。

なお、当社ではお客様への物件引渡しを基準に売上計上を行っております関係上、四半期ごとの業績は大きく変動する傾向にあります。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

(不動産販売事業)

不動産販売事業におきましては、当連結会計年度に12物件の竣工・引渡しを予定しておりますが、当第１四半期連結累計期間においては「クレアホームズ伏見(北海道札幌市中央区)」及び「クレアホームズ宮崎台(神奈川県川崎市宮前区)」の２物件が予定どおりに竣工・引渡しとなりました。

この結果、当第１四半期連結累計期間の売上高は3,043百万円(前年同期比38.4％減)、セグメント利益(営業利益)は81百万円(同77.0％減)となりました。

今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。

なお、次年度以降における物件の用地取得につきましては、順調に進捗しております。

(不動産賃貸・管理事業)

ビル賃貸市場におきましては、首都圏(都心５区)の６月時点の平均空室率が1.97％となり、４月の1.56％から３ヶ月連続で上昇しております。また、賃料につきましては、既存ビルの平均賃料が４月から６月にかけてほぼ横ばいで推移しており、緩やかな上昇傾向がストップしている状況となっております(三鬼商事㈱調査)。

このような環境下、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。

マンション管理事業におきましては、引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分および専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間および管理組合運営の維持に注力しております。

ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調設備・受電設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。

この結果、当第１四半期連結累計期間の売上高は799百万円(前年同期比1.4％増)、セグメント利益(営業利益)は124百万円(同14.0％増)となりました。

②  財政状態

当第１四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ1,903百万円増加し26,712百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で事業用地の仕入れ等が順調に進捗したことでたな卸資産が増加したことによるものであります。

負債は、前連結会計年度末に比べ2,037百万円増加し20,188百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で借入金が2,347百万円増加したことによるものであります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ133百万円減少し6,524百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する四半期純損失を計上したことと配当金の支払いを行ったことによるものであります。

(2) 経営方針・経営戦略等及び対処すべき課題

当第１四半期連結累計期間において、当社企業グループにおける経営方針・経営戦略等及び対処すべき課題に重要な変更はありません。

(3) 研究開発活動

該当事項はありません。

(4) 従業員数

①  連結会社の状況

当第１四半期連結累計期間において、当社企業グループの従業員数に著しい変動はありません。

②  提出会社の状況

当第１四半期累計期間において、当社の従業員数に著しい変動はありません。

(5) 生産、受注及び販売の実績

当第１四半期連結累計期間において、生産、受注及び販売の実績に著しい変動はありません。

(6) 主要な設備

当第１四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設計画は、以下のとおりであります。

(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。